von den Sparkassen und Girozentralen 300 Millionen DM, von den Lebensversicherungsunternehmen 125 Millionen DM, von den privaten Hypothekenbanken 125 Millionen DM, von den öffentlich-rechtlichen Kreditanstalten 100 Millionen DM, aus ERP-Mitteln 250 Millionen DM, zusammen 900 Millionen DM für erste Hypotheken.
Wenn wir einen Gesamtaufwand von 2,5 Milliarden DM annehmen für 250 000 Wohnungen, dann kommt auf eine Wohnung für 10 000 DM eine erste Hypothek in Höhe von 3600 DM, also von etwas mehr als ein Drittel des Gesamtaufwandes. Nach der Entschließung zu § 4 Ziffer 4 können auch im Raum der ersten Hypotheken öffentliche Mittel gegeben werden, natürlich gegen marktübliche Zinsen, wenn die Finanzierung des Bauvorhabens sonst nicht möglich ist. Gegen zweite Hypotheken werden die privaten und die öffentlichen Bausparkassen etwa 200 Millionen DM zuteilen, in denen rund 100 Millionen DM Darlehen enthalten sind. Die restlichen, noch notwendigen zweiten Hypotheken werden aus öffentlichen Mitteln zu marktüblichen oder verbilligten Zinssätzen gegeben werden müssen.
Schließlich muß noch der unrentierliche Teil der Baukosten durch unverzinsliche Darlehen aus öffentlichen Mitteln gedeckt werden. Für diesen nachstelligen Raum der zweiten Hypotheken und der unrentierlichen Kosten stehen nach dem Schreiben des Herrn Ministers zur Verfügung: die oben genannten Bauspardarlehen von 100 Millionen DM, aus Umstellungsgrundschulden 400 Millionen DM, aus Münzgewinn 400 Millionen DM, aus den Haushalten der Länder 400 Millionen DM, zusammen 1,3 Milliarden DM.
Wir haben demnach an Mitteln für die ersten Hypotheken 900 Millionen DM, für die zweiten Hypotheken und zur Deckung der unrentierlichen Kosten 1,3 Milliarden DM, zusammen 2,2 Milliarden DM. Es fehlen also bis zu den 2,5
Milliarden DM für die 250 000 Wohnungen noch rund 300 Millionen DM, die als Eigenleistung der Bauherren aufzubringen sind in der Form von Geld, Bauplatz oder Selbsthilfe.
Nach diesen Darlegungen sieht die Finanzierung einer Wohnung mit einem Aufwand von 10 000 DM etwa folgendermaßen aus: Erste Hypothek in Höhe von 36 % mit 3600 DM, zweite Hypothek und unrentierliche Kosten 52 %, also 5200 DM, Eigenleistung 1200 DM, zusammen 10 000 DM.
In der Praxis wird bei jedem Wohnungsbau die Finanzierung etwas anders aussehen. Vielleicht fehlt es auch in dem einen oder anderen Lande an ersten Hypotheken, weil die Sparkraft der Bevölkerung geringer ist oder weil aus dringenden Gründen mehr gebaut werden muß. Hier wird es Aufgabe der Bundesregierung sein, für einen Ausgleich unter den Ländern zu sorgen.
Es steckt natürlich noch ein anderes großes Risiko in der ganzen Berechnung, nämlich daß die zu erstellenden 250 000 Wohnungen im Durchschnitt mehr als 10 000 DM je Wohnung kosten. Dann müßte mehr Eigenkapital aufgebracht werden, oder die ersten Hypotheken müßten höher sein, da ja die öffentlichen Mittel kaum erhöht werden können. Damit würden aber gleichzeitig die Zinslasten steigen, und die Höchstmieten könnten nicht eingehalten werden oder nur dann, wenn die öffentlichen unverzinslichen Darlehen erhöht werden.
Wir wollen hoffen, daß das Wohnungsbauprogramm nicht durch einen steigenden Baukostenindex gestört wird.
Nun muß ich noch von einer anderen Seite der Wohnungsbaufinanzierung sprechen, nämlich vom Darlehnszins. Über diesen Zinssatz steht in dem Gesetz kein Wort, obwohl er von ganz weittragender Bedeutung ist. In dem Gesetzentwurf der Fraktion der SPD, Drucksache Nr. 352, wird ein Zinssatz von 41/4 % für einen Darlehnsnehmer beantragt. In der Praxis beträgt der Zinssatz der ersten Hypotheken heute 6 % oder etwas mehr. Dieser hohe Zinssatz verteuert das Bauern sehr und belastet die Mietpreise erheblich. Wir haben alle den Wunsch, daß der Satz bald auf etwa 5 % heruntergeht. Diese Frage wurde im Ausschuß eingehend erörtert und auch mit dem Ausschuß für Geld und Kredit beraten. Das Ergebnis dieser Aussprache ist in der Entschließung niedergelegt, die Sie in der Drucksache Nr. 703 unter Ziff. 2 Buchst. a) finden. Hier heißt es:
Die Bundesregierung wird ersucht, geeignete, nicht zwangswirtschaftliche Maßnahmen einzuleiten, die die Gewinnung von 1. Hypotheken für den Wohnungsbau zu einem billigen, dem Vorkriegsstand entsprechenden Zinsfuß herbeiführen können, und dem Bundestag hierüber bis zum 1. Oktober 1950 zu berichten.
Wir hoffen, daß es der Bundesregierung gelingt, solche Maßnahmen einzuleiten, die zu einer Senkung des Zinssatzes für erste Hypotheken führen.
Meine Damen und Herren, ich habe über § 4 des Gesetzentwurfes und die Finanzierung desWohnungsbauprogramms ausführlicher berichtet, weil aus dem Gesetzestext nur sehr wenig zu ersehen ist und weil ich es für wichtig halte, daß die breite Öffentlichkeit und die Presse
von diesen Erwägungen und Beschlüssen Kenntnis erhält.
Ich komme zu § 5 des Gesetzes mit der Ermächtigung der Bundesregierung, Bürgschaften und Gewährleistungen für Darlehnsverpflichtungen zur Förderung von Maßnahmen auf dem Gebiete des Wohnungs- und Siedlungswesens und der damit verbundenen städtebaulichen Maßnahmen zu übernehmen. Damit soll den kriegszerstörten Städten beim Wiederaufbau geholfen werden, wenn die bankmäßige Sicherstellung von Darlehen sonst nicht möglich ist. Die Bürgschaften für einzelne Bauvorhaben übernehmen die Länder. Sie sollen bis zur Höhe von 90 % des Beleihungswertes zugelassen werden. Durch diesen hohen Prozentsatz wird die Finanzierung erleichtert, vorausgesetzt, daß ein Geldgeber da ist.
In § 6 des Gesetzentwurfes wird eine Frage angeschnitten, die uns allen große Sorge macht, nämlich die Senkung der Baukosten. Unser großes Wohnungsbauprogramm führt zu einer starken Nachfrage in der Bauwirtschaft und brine die Gefahr der steigenden — statt umgekehrt, wie wir es wünschen — Baukosten mit sich. Der Gesetzentwurf behandelt die Senkung der Baukosten zunächst im § 6 Abs. 1. Danach fördert die Bundesregierung die Rationalisierung des Bauvorganges, und zwar a) die Bauforschung, b) die Schaffung von Normen für Baustoffe und Bauteile, c) die Entwicklung von Typen für Bauten und Bauteile. Damit dies tatsächlich geschehen kann, muß ein entsprechender Betrag in den Haushaltsplan 1950 eingesetzt werden.
Ferner ist im § 18 Abs. 1 eine Vorschrift zur Senkung der Baukosten enthalten. Sie lautet:
Die Bewilligung der öffentlichen Mittel und
die Übernahme von Bürgschaften sollen an
Bedingungen geknüpft werden, die der Senkung der Baukosten dienen.
Die Feststellung dieser Bedingungen bleibt
den Ländern überlassen. Diese mageren Bestimmungen versprechen keine große Wirkung. Wir waren im Ausschuß auch nicht recht damit zufrieden. Wir wollen und können aber auch keine zwangswirtschaftlichen Höchstpreise für die Bauwirtschaft in dieses Gesetz einfügen. Es bleiben also nur noch marktwirtschaftliche Maßnahmen übrig. Eine solche Maßnahme haben wir in der Entschließung — Drucksache Nr. 703 — zu § 18 vorgeschlagen. Darin ist die Rede von Konferenzen, die zwischen den großen Auftraggebern der öffentlichen Körperschaften, dann der Bauwirtschaft, den Gewerkschaften usw. stattfinden sollen. Diese Konferenzen sollen die Höhe der Aufwendungen je Leistungseinheit aufeinander abstimmen und Richtlinien aufstellen. Sie sollen die Baupläne aufeinander abstimmen mit dem Ziel, eine Senkung der Baukosten zu erreichen. Von diesen Bemühungen werden auch die privaten Bauherren Nutzen haben.
Schließlich darf ich noch auf eine Maßnahme hinweisen, die zu einem größeren Angebot in der Bauwirtschaft und zu einer Senkung der Baukosten führen könnte nämlich auf die Gewährung von langfristigen und zinslich tragbaren Darlehen an die Bauwirtschaft zur Vergrößerung ihrer Kapazität. Es ist ja heute schon fraglich, ob die Bauwirtschaft leistungsfähig genug ist, um das große Wohnungsbauprogramm überhaupt zu erfüllen und daneben noch die übrigen Bauten
zu erstellen. Die Gefahr der steigenden Baukosten ist daher sehr groß. Der Herr Wohnungsbauminister wird sich verdient machen, wenn er zusammen mit dem Herrn Wirtschaftsminister den Bauindex laufend überwacht und wirksame Maßnahmen gegen preissteigernde Tendenzen trifft.
Nun komme ich zu einem anderen wichtigen Punkt im Wohnungsbau, nämlich zur Grundsteuervergünstigung, die in den §§ 7-9 geregelt ist. Die Bestimmungen dieser Paragraphen haben uns im Ausschuß lange beschäftigt. Die Meinungen gingen weit auseinander. Die einen wollten recht großzügig sein und einen starken Anreiz zum Wohnungsbau überhaupt geben; die anderen wollten diese Steuergeschenke nur im Rahmen des sozialen Wohnungsbaues genehmigen. Man ist zu einem Kompromiß gekommen, der folgendermaßen aussieht:
Erstens : die Dauer der Grundsteuervergünstigung Sie läuft auf 10 Jahre. Im Regierungsentwurf waren 20 Jahre vorgesehen. Der Bundesrat hat 10 Jahre beantragt, und die Regierung wie auch der Ausschuß haben zugestimmt. Die Gemeinden
bringen damit ein großes Opfer; denn sie müssen für den Wohnungsbau zusätzliche Aufwendungen machen. Gemeinden mit erheblichen Kriegsschäden werden von den Ländern Ausgleichsbeiträge erhalten müssen.
Zweitens die Höhe der Steuervergünstigung. Sie umfaßt den Wert des neuerstellten oder wiederaufgebauten Wohngebäudes. Die Grundsteuer wird also wie früher nur für den Bauplatz oder für das teilweise zerstörte Wohngebäude erhoben.
Drittens: Welche Gebäude kommen in den Genuß der Grundsteuervergünstigung? Alle Wohnungen und Wohngebäude, die durch Neubau, Wiederaufbau, Ausbau oder Erweiterung' geschaffen werden, wenn sie
1. nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig werden, wenn
2. ihre Wohnfläche 80 qm nicht übersteigt und wenn
3. bei einer Vermietung nur die Kostenmiete erhoben wird.
Die Wohnfläche kann bis auf 120 qm überschritten werden, wenn die Wohnung für eine größere Familie bestimmt ist oder die Mehrfläche beim Wiederaufbau durch eine wirtschaftlich notwendige Grundrißgestaltung bedingt ist.
Die Höhe der Kostenmiete ist in § 27 Abs. 1 behandelt. Sie soll nur die üblichen Kosten decken, die mit dem Wohnungsbau und seiner Verwaltung entstehen. Die Landesregierung kann nähere Vorschriften erlassen.
Nun gibt es auch Wohnungen, die zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt werden. Wenn diese Wohnungen nicht größer als 80 bzw. 120 qm sind und wenn nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche gewerblichen oder beruflichen Zwecken dient, dann ist die ganze Wohnung grundsteuerbegünstigt. Durch diese Bestimmung soll der Kleingewerbetreibende, der Heimarbeiter und der freiberuflich tätige Mieter oder Kleinhausbesitzer etwas begünstigt werden. Wenn aber in einem mehrstöckigen Gebäude teils begünstigte, teils nichtbegünstigte Räume geschaffen sind, dann wird für die nichtbegünstigten Räume die volle Grundsteuer erhoben.
Seit der Währungsreform bis zum 31. Dezember 1949 sind viele Häuser mit D-Mark gebaut worden, die nach den erwähnten Bestimmungen die Grundsteuervergünstigungen nicht genießen, weil sie vor dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind. Die Berücksichtigung derartiger Gebäude ist im § 8 geregelt. Die Länder können nähere Bestimmungen erlassen. Die Grundsteuervergünstigung tritt aber erst vom 1. April 1950 ab ein; denn eine Rückvergütung der bisher gezahlten Grundsteuer kann nicht in Frage kommen.
Wenn auf diesem Wege in Zukunft die Grundsteuer erlassen wird, die bisher in die Miete eingerechnet war, dann muß die Miete entsprechend gesenkt werden. Eine Grundsteuervergünstigung darf aber bei solchen Wohnbauten nicht gewährt werden, die zinsverbilligte oder zinslose Darlehen erhalten haben und bei deren Bewilligung die Grundsteuer mit eingerechnet war. Für die künftigen Wohnbauten beginnt die Grundsteuervergünstigung mit dem 1. April desjenigen Jahres, das auf die Fertigstellung folgt. Wenn die Voraussetzungen für die Grundsteuervergünstigungen teilweise oder ganz wegfallen, dann ist vom kommenden 1. April ab die Grundsteuer teilweise oder voll zu bezahlen.
Damit nun der Bauherr einen Finanzierungsplan für den Bau eines Wohnhauses mit Grundsteuervergünstigung aufstellen kann, ist ihm nach § 10 auf Antrag schon vor Baubeginn eine entsprechende Bescheinigung auszustellen. Im Lande Bayern finden nach § 11 diese Bestimmungen über die Grundsteuervergünstigung zunächst keine Anwendung, weil dort schon ein entsprechendes Gesetz besteht.
Eine andere wichtige Frage im Rahmen dieses Gesetzes ist die der Beschaffung von Bauland. Sie wird in § 12 behandelt. Dem Bund, den Ländern, Gemeinden und Gemeindeverbänden wird die Verpflichtung auferlegt, eigene Grundstücke als Bauland für den Wohnungsbau, namentlich für den sozialen Wohnungsbau, zu angemessenen Preisen oder im Erbbaurecht zu überlassen. Falls sie keine solchen Grundstücke besitzen, haben sie die Aufgabe, solche Grundstücke zu beschaffen. Aus dieser Bestimmung kann jedoch niemand einen Rechtsanspruch auf einen Bauplatz ableiten. Diese Regelung wird vielen Baulustigen nicht recht gefallen, besonders dort nicht, wo der Mangel an Bauplätzen groß ist. Andererseits kann man 'den öffentlichen Körperschaften die Beschaffung von Bauplätzen nicht unbedingt zur Pflicht machen. Es ist also praktisch eine Sollvorschrift, der sich aber die öffentlichen Körperschaften nicht ohne wichtige Gründe entziehen dürfen.
Diese Frage der Beschaffung von Bauland wurde im Ausschuß eingehend besprochen. Nach dem Gesetzentwurf der Fraktion der SPD über den sozialen Wohnungsbau sollten die Stadt- und Landkreise das Recht haben, im Bedarfsfalle geeignete Grundstücke gegen angemessene Entschädigung zu enteignen. Es hat sich aber bei der Behandlung dieser Frage herausgestellt, daß eine Enteignung nach Art. 14 des Grundgesetzes eine sehr schwierige Angelegenheit ist. Sie ist grundsätzlich nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig, also nicht zum Wohle eines Einzelnen, der gerade bauen möchte. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art
und Ausmaß der Entschädigung regelt. Der Ausschuß war sich darüber klar, daß ein solches Gesetz noch wochenlange Beratungen gekostet hätte. Solange durfte aber die Verabschiedung dieses Gesetzes nicht hinausgeschoben werden. Trotzdem mußte aber sofort etwas geschehen; denn der Wohnungsbau darf an dem Mangel an Bauplätzen nicht scheitern.
Der Ausschuß schlägt daher im Antrag Drucksache Nr. 703 die Annahme einer Entschließung zu § 12 des Gesetzes vor, nach der die Regierung den Entwurf eines entsprechenden Gesetzes bis zum 30. September dieses Jahres vorlegen soll. Wir hoffen, daß durch ein solches Gesetz den Bauplatzsorgen, die in manchen Gegenden der Bundesrepublik sehr groß sind, in entsprechender Weise Rechnung getragen wird.
Ich komme nun zum Teil II des Gesetzes, zum öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau. Zur Erfüllung des großen Wohnungsbauprogramms — es sind insgesamt etwa 300 000 Wohnungen im Jahre — ist nach § 13 eine rechtzeitige Planung und Abstimmung der Bauvorhaben unter den Ländern notwendig. Das muß jedes Jahr bis zum 1. Oktober für das darauffolgende Jahr geschehen.
In § 14 wird die Verteilung der Bundesmittel an die Länder geregelt. Sie steht dem Bundesminister für Wohnungsbau zu, und zwar im Benehmen mit den Ländern. In der gestrigen gemeinsamen Beratung mit dem Wohnungsbauausschuß des Bundesrats wurden starke Bedenken gegen diese Formulierung geltend gemacht. Die beiden Ausschüsse haben sich dann auf den Text geeinigt, der in dem neuen Antrag Drucksache Nr. 773 vorgelegt wird. Die Mittel des Bundes für 1950 sind nach Mitteilung des Herrn Ministers schon an die Länder verteilt. Neben diesen Mitteln sind die Rückflüsse aus Wohnungsbaudarlehn des Reiches und des ehemaligen Landes Preußen zur Förderung des sozialen- Wohnungsbaus zu verwenden.
Derjenige, der das Geld gibt, kann aber auch Auflagen hinsichtlich der Verwendung machen. Dieses Recht des Bundesministers wird in Abs. 3 festgelegt. Die Auflage kann sich auf den zu begünstigenden Personenkreis, auf die Sicherung dieser Mittel sowie auf die Zins- und Tilgungsbedingungen beziehen. Die Länder können diese Mittel nach ihren eigenen Bestimmungen weitergeben.
In § 15 werden die Zinsen und Tilgungsbeträge aus den Umstellungsgrundschulden und die Mittel aus den Soforthilfefonds aufgeführt, die ebenfalls dem sozialen Wohnungsbau zugeleitet werden müssen. Sie werden im Einvernehmen mit den beteiligten Bundesministern auf die Länder verteilt, die angemessene Teilbeträge zur Förderung der Flüchtlingssiedlung zu verwenden haben. In Abs. 2 wird bestimmt, daß Zinsen und Tilgungsbeträge aus Umstellungsgrundschulden auf Grund von Schiffshypotheken nicht für den Wohnungsbau zu verwenden sind. In Abs. 3 werden die Gesetze genannt, durch welche die Umstellungsgrundschulden und die Soforthilfeabgaben begründet werden.
Nachdem nun die verschiedenen Quellen bezeichnet sind, aus denen die öffentlichen Mittel fließen, werden in § 16 die Wohnungsbauten aufgeführt, bei welchen diese öffentlichen Mittel einzusetzen sind, nämlich erstens bei Neubauten
Dr. Brönner)
als Eigenheime, Kleinsiedlungen oder Mietshäusern, zweitens für wiederaufgebaute und aufzubauende Wohnhäuser, drittens für Ausbauten an Wohnhäusern und viertens bei Neubauten für alleinstehende Personen. Dabei ist immer Voraussetzung, daß es sich um Wohnungen im Rahmen des sozialen Wohnungsbaues handelt. In den Eigenheimen sollen berufstätige Frauen mit Kindern und betagte und alleinstehende Personen ein Unterkommen finden, wodurch deren bisherige Wohnungen für andere Familien frei werden.
In Abs. 2 und 3 werden zwei bei der Förderung zu bevorzugende Gruppen genannt: einmal der Wieder aufbau von kriegszerstörten Wohnungen und dann die Wohnungen, die unter erheblichem Einsatz von Selbsthilfe gebaut werden. Die Eigenheime mit Gärten und Kleinsiedlungen sollen nicht an sich bevorzugt gefördert werden, sondern nur dann, wenn eine erhebliche Selbsthilfeleistung vorliegt.
Diese Bestimmung ist auch nicht ganz befriedigend. Wir sind alle der Überzeugung, daß ein Mann der ein eigenes Häuschen besitzt staatspolitisch, volkswirtschaftlich und von der Familie her gesehen ganz anders dasteht und viel zufriedener und viel glücklicher im Leben ist als einer, der ewig zur Miete wohnt. Aber wir dürfen diese Eigenheime auch nicht besonders fördern, denn wenn sie bevorzugt finanziert werden müßten, bliebe vielleicht überhaupt kein oder nur wenig Geld übrig, um die mehrstöckigen Wohnungsbauten in den Städten zu erstellen, in denen die Masse der Arbeiterschaft untergebracht werden muß. Daher konnte auch der Bau von Eigenheimen nur dem sozialen Wohnungsbau gleichgestellt werden.
Was hier besonders betont wird, ist die Selbsthilfe. Wenn eine erhebliche Selbsthilfe vorliegt, dann soll eine bevorzugte Förderung erfolgen. Damit wird die Selbsthilfe ganz laut aufgerufen, und sie wird gleichzeitig auch belohnt. Wir haben dabei besonders an die Flüchtlinge gedacht. Die bevorzugte Förderung der Eigenheime ohne solche Selbsthilfe ist also aus dem angeführten Bedenken nicht beschlossen worden.
In § 17 wird die Größe der Wohnfläche für den öffentlich geförderten Wohnungsbau festgelegt. Sie soll mindestens 32 und höchstens 65 qm betragen. Sie kann unterschritten werden bei Wohnungen für Alleinstehende, sie kann überschritten werden bei Wohnungen für größere Familien und beim Wiederaufbau in der notwendigen Rücksicht auf die Grundrißgestaltung. Mit diesem Maß von 65 qm hört der Zwang zu Kleinstwohnungen auf, und es ist eine angemessene Grenze nach oben festgelegt. Diese Grenze ist aber nicht ganz starr, denn die Länder können weitere Ausnahmen zulassen. Über 120 qm Wohnfläche hinaus dürfen die Länder aber auch nicht gehen. Mit diesen Vorschriften ist eine hinreichende Bewegungsfreiheit gegeben, so daß der fließende Strom des wirklichen Lebens und berechtigte Forderungen nicht vergewaltigt werden.
In Abs. 2 des § 17 wird die Quadratmeterfläche für die Wohnungen im sozialen Wohnungsbau festgelegt. Dabei muß grundsätzlich das Durchschnittseinkommen der in Frage stehenden Interessenten beachtet werden. Die Landesregierungen haben mit Zustimmung der Bundesregierung
Richtsätze für die Mieten zu erlassen. In diesen Richtsätzen sind zu beachten und zu berücksichtigen: erstens die Gemeindegrößenklassen, zweitens die Lage und Ausstattung der Wohnung, drittens die ortsüblichen Mieten und viertens der monatliche Höchstbetrag von 1 Mark, in Ausnahmefällen von 1,10 Mark je Quadratmeter Wohnfläche.
Ein besonderes Mietpreisproblem ist dort vorhanden, wo im Zentrum von zerstörten Städten auf Grund der Städteplanung größere Wohnungen gebaut werden müssen, die wegen der teuren Bauplätze auch höhere Mieten einbringen müssen. In diesem Punkte haben sich die Mitglieder des Ausschusses darauf geeinigt, daß die Mieten so hoch sein dürfen wie die früheren Mieten vor der Zerstörung des Hauses. Diese Regelung trägt den Notwendigkeiten vielleicht nicht genug Rechnung. Wenn sie sich als unzulänglich erweist, werden wir bei der Beratung des zweiten Gesetzes darauf zurückkommen müssen.
In Abs. 3 des § 17 wird bestimmt, in welcher Höhe und mit welcher Verzinsung die öffentlichen Mittel eingesetzt werden sollen. Die Antwort lautet kurz und bündig: in d e r Höhe, daß unter Berücksichtigung der laufenden Kosten eine Miete mit höchstens 1,10 Mark pro qm Wohnfläche herauskommt. Zu den einzurechnenden Kosten gehören erstens die Bewirtschaftungskosten, zweitens die Verzinsung des Fremdkapitals, drittens die Verzinsung des Eigenkapitals oder der eigenen Leistung, viertens die Instandhaltungskosten und fünftens eine ordnungsgemäße Abschreibung. Die Eigenleistung soll dabei bis zu 15 °/o der Herstellungskosten mit 4 % verzinst werden, die Mehrleistung in Höhe des marktüblichen Zinssatzes für erststellige Hypotheken.
Wenn man die Mieten auf diese Weise berechnet, stellt sich heraus, daß die öffentlichen Mittel um so höher eingesetzt werden müssen, je höher die Zinsen für die eigene Leistung und für fremdes Geld eingerechnet werden und je niedriger die Miete gehalten wird. Die öffentlichen zinslosen Darlehen können kleiner sein: erstens wenn man auf die Verzinsung des Eigenkapitals verzichtet, zweitens wenn die Zinsen für die erststelligen Hypotheken niedriger wären, drittens wenn die Baukosten gesenkt würden, und viertens wenn man den Mietern eine höhere Miete zumuten könnte. Da wir nun Wert darauf legen müssen, daß mit den vorhandenen öffentlichen Mitteln möglichst viele Wohnungen gebaut werden, sind sowohl die Bundesregierung als auch jeder Bauherr an der Senkung der Darlehenszinsen und der Baukosten stärkstens interessiert. Vorläufig ist noch nicht abzusehen, in welcher Höhe die öffentlichen Gelder zur Finanzierung einer Wohnung gegeben werden müssen, um bei den bestehenden Kosten die Höchstmietsätze zu halten.
Gerade dieser § 17 hat im Ausschuß stundenlange Debatten ausgelöst. Er ist auch mit der Feststellung der Wohnflächen, der Mieten und der öffentlichen Förderung das Herzstück des ganzen Wohnungsbaugesetzes. Die getroffenen Regelungen sind das Ergebnis ernster und gewissenhafter Beratungen. Es ist ein Kompromiß, der nicht alle Beteiligten gleichmäßig befriedigte, der aber doch den allgemeinen Belangen im Wohnungswesen in hohem Maße Rechnung trägt.
Ich komme zu § 18. Den Inhalt von Abs. 1 habe ich bei der Frage der Senkung der Baukosten schon behandelt. In Abs. 2 wird die Bewilligung der öffentlichen Mittel und die Übernahme von Bürgschaften davon abhängig gemacht, daß an die Grundstückserschließung und an den Straßenbau keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Wenn das nämlich geschieht, müßten die öffentlichen Mittel um so höher sein, damit die Höchstmietsätze nicht überschritten werden.
In § 19 wird das Erbbaurecht behandelt. Dieses Erbbaurecht hat den Vorteil, daß der Bauende den Bauplatz nicht zu bezahlen braucht, sondern nur einen mäßigen Jahreszins entrichtet. Wenn aber jemand auf einem solchen Grundstück baut, das ihm nicht zu Eigentum gehört, dann muß er einen langfristigen Vertrag haben. Nach dem Gesetzentwurf muß das Erbbaurecht auf 99 Jahre bestellt sein, wenn ein darauf zu bauendes Wohnhaus mit öffentlichen Mitteln gefördert werden soll. Nur wenn besondere Gründe vorliegen, kann die Dauer auf 75 Jahre herabgesetzt werden.
Nach § 20 Abs. 1 dürfen die Höchstmieten von 1,10 Mark je qm Wohnfläche während der Laufzeit des öffentlichen Darlehens nicht erhöht werden. Der Hauseigentümer darf also in der ganzen Zeit keine zusätzlichen Gewinne machen außer der Verzinsung seines Eigenkapitals.
Einen ganz wichtigen Punkt regelt der Abs. 2 dieses Paragraphen. Es handelt sich hier um die Koppelung von Miet- und Arbeitsverträgen in Werkswohnungsbauten. Durch solche Verträge kann bei der Wohnungsnot ein Druck auf die Angestellten oder Arbeiter ausgeübt werden, in einem Betrieb zu bleiben, in dem sie sich nicht wohlfühlen. Es gibt natürlich auch Werkwohnungen, die für den Arbeiter eine Wohltat sind. Trotzdem soll die Gefahr des Mißbrauchs von Werkwohnungen möglichst ausgeschlossen werden. Daher ist in dem Gesetzentwurf vorgesehen, daß öffentliche Förderungsmittel für Werkswohnungsbauten mit der Auflage zu verbinden sind, daß mit den Betriebsangehörigen Mietverhältnisse zu vereinbaren sind, die nach Ablauf von fünf Jahren vom Bestehen des Dienst- oder Arbeitsverhältnisses an unabhängig werden. Das gleiche gilt für die Erstellung von Wohnungen, zu der gewisse gewerbliche Betriebe verpflichtet sind.
In Art. 21 Abs. 1 wird die Gleichberechtigung aller Arten von Bauherren festgelegt. Dieser Grundsatz ist wichtig zur Anregung der Privatinitative. Jeder soll beim gleichen Wohnungsbau gleiche Hilfen und gleiche Rechte haben. Wir wünschen sogar einen gesunden und lebendigen Leistungswettbewerb.
Die Bewilligung öffentlicher Mittel wird jedoch von den folgenden Bedingungen abhängig gemacht. Erstens: die Wohnungsbauvorhaben müssen den Vorschriften dieses Gesetzes entsprechen. Zweitens: die Bauherren müssen die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzen. Drittens: sie müssen sich verpflichten, die öffentlich geförderten Wohnungen nach den Vorschriften dieses Gesetzes zu verwalten. Schließlich wird ausdrücklich bestimmt, daß kein Rechtsanspruch auf öffentliche Förderung besteht, auch wenn diese drei Bedingungen erfüllt sind.
In Abs. 2 wird die Sollvorschrift gegeben, daß öffentliche Körperschaften nicht selber bauen, sondern sich in der Regel eines geeigneten Wohnungsunternehmens oder eines Organs der staatlichen Wohnungspolitik bedienen sollen.
In § 22 wird in sieben Absätzen die Vergebung der öffentlich geförderten Wohnungen behandelt. Dabei soll eine gewisse Lockerung der Wohnungszwangswirtschaft eingeleitet werden. Nach Abs. 1 sollen sie in der Regel solchen Personen zugeteilt werden, deren Jahreseinkommen die jährliche Arbeitsverdienstgrenze der Angestelltenversicherung nicht übersteigt. Das sind heute die Bruttomonatseinkommen von 600 DM. Damit diese Grenze in besonderen Fällen nicht starr eingehalten werden muß, heißt es: in der Regel. Es sind also Ausnahmen zugelassen.
Nach Abs. 2 wird dem Verfügungsberechtigten über eine Wohnung eine Vorschlagsliste mit mindestens drei Wohnungsuchenden zur Auswahl eines Mieters vorgelegt. In Städten mit mehr als 100 000 Einwohnern müssen es mindestens fünf sein. Damit aber gewisse Kreise der Wohnungsuchenden nicht zu kurz kommen, darf die Vorschlagsliste nur solche Wohnungssuchende enthalten, deren Lebensverhältnisse gleichartig sind. Sonst würde jeder von den dreien die Rosinen, wie man wohl sagen kann, herauspicken, und die Menschen, die das geringste Einkommen haben und unter den ungünstigsten Verhältnissen leben müssen, würden immer abgelehnt werden und überhaupt nicht zu einer Wohnung kommen. Ein solches Auswahlrecht ist bisher schon in einzelnen Städten geübt worden und hat sich bewährt. Auf diese Weise wird ein gewisses Mitbestimmungsrecht für den Verfügungsberechtigten geschaffen, und es wird etwas von der Diktatur der Wohnungsämter abgerückt.
In Abs. 3 wird etwas weitergegangen in der Berechtigung des Bauherrn. Bei Eigenbedarf ist ihm die gewählte Wohnung zuzuteilen. Das gleiche gilt für Wohnungssuchende, die zur Finanzierung einer Wohnung einen angemessenen Beitrag geleistet haben, in der Regel 20 % des steuerpflichtigen Jahreseinkommens. Durch dieses Entgegenkommen soll ein starker Anreiz gegeben werden, für den Wohnungsbau oder eine Wohnung zu sparen, wodurch gleichzeitig die Wohnungsnot gelindert wird, indem diese Leute ihre bisherige Wohnung für andere Wohnungssuchende freimachen.
Nach Abs. 4 erhalten die Inhaber von gewerblichen, land- oder forstwirtschaftlichen Betrieben das Recht, die von ihnen für die Betriebsangehörigen erstellten Wohnungen nach ihrem Vorschlag zu vergeben. Das gilt auch für Genossenschaften, deren Wohnungen satzungsgemäß nur an Mitglieder abgeben werden dürfen.
In Abs. 5 wird den Bauenden und Finanzierungshelfern eine weitere Vergünstigung gewährt. Sie erhalten mindestens einen Raum mehr, als ihnen sonst zusteht. Der Finanzierungsbeitrag soll in der Regel die Baukosten für einen Wohnraum decken.
Nach Abs. 6 darf in den Fällen der Abs. 3 und 4 die Zuzugsgenehmigung für Familienangehörige nicht versagt werden. In Abs. 7 wird bestimmt, daß die Landesregierungen nähere Vorschriften über die Vergebung dieser Wohnungen erlassen. Durch diese Vorschriften ist auch für die kleinen Leute unter den Wohnungssuchenden gesorgt.
Ich komme zum dritten Teil des Gesetzes, zum steuerbegünstigten und frei finanzierten Wohnungsbau. In § 23 Abs. 1 wird dargelegt, welche Wohnungsbauten und unter welchen Voraussetzungen Wohnungen von der Erfassung und Zuteilung durch die Wohnungsbehörden freigestellt sind. Der himmellange Satz hat kein schönes Gesicht.
Ich darf die folgenden Erläuterungen geben. Es müssen Wohnungen sein, die erstens durch Neubau, Wiederaufbau usw. geschaffen wurden. Zweitens müssen sie die Grundsteuervergünstigung in Anspruch nehmen dürfen. Das ist der Fall, wenn die Wohnfläche 80 qm oder höchstens 120 qm beträgt und wenn nur die Kostenmiete für diese Wohnungen erhoben wird. Drittens können sie mit nach § 7c der Einkommensteuernovelle steuerbegünstigten Mitteln finanziert werden. Maßgebend dafür ist die Durchführungsverordnung zum Gemeinnützigkeitswohnungsgesetz. Es spielt also hier ein Gesetz hinein, das nicht in diesem Wohnungsbaugesetz steht. Aber durch dieses Wohnungsbaugesetz werden keine Einchränkungen von Bedeutung gegenüber der genannten Durchführungsverordnung angeordnet.
Viertens: sie müssen ohne öffentliche Mittel erstellt worden sein, und fünftens: sie müssen nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sein.
Zu diesen Bedingungen wären noch mancherlei Ausführungen zu machen, was aber zu weit führen würde; ich darf auch den folgenden Debatterednern noch einigen Stoff überlassen. Jedenfalls wird damit eine weitere erhebliche Lockerung der Zwangswirtschaft und ein verstärkter Anreiz für den Wohnungsbau erreicht.
In den Ausschußberatungen kamen aber auch Bedenken zum Ausdruck, daß dieser § 23 sich ungünstig auf den Wohnungsbau für den kleinen Mann auswirken könnte. Deshalb wurde die Entschließung zu § 23 gefaßt, die in der Drucksache Nr. 703 enthalten ist und lautet:
Die Auswirkungen des § 23 Absatz 1 werden Anfang November 1950 überprüft. Ergeben sich dabei soziale Bedenken, so sind diese für zukünftige Bauten durch Änderung des § 23 Absatz 1 zu beheben.
Absatz 2 besagt, daß zu dieser Freistellung nicht notwendig die Grundsteuervergünstigung oder zinslose Darlehen und Zuschüsse nach § 7 c Einkommensteuernovelle in Anspruch genommen werden müssen.
In § 24 wird noch ein anderer Weg aufgezeigt um im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung mehr Raum zu erhalten, nämlich wenn der Hauseigentümer oder der Hauptmieter eine andere Wohnung schafft oder schaffen läßt, in die der Mieter auf Grund freier Vereinbarung einzieht. Auch diese Bestimmung dient dem Zweck, zum Wohnungsbau anzuregen und mehr Kapital dahin fließen zu lassen.
Nach § 25 bleiben die Vorschriften der Länder mit noch weitergehenden Lockerungen der Zwangswirtschaft durch dieses Gesetz unberührt. Wieder eine Bestimmung zur Förderung der Neubautätigkeit.
Im § 26 werden Änderungen des Mieterschutzgesetzes angeführt, die durch dieses Wohnungsbaugesetz notwendig werden. Ich kann mir ersparen, auf diese formellen Einzelheiten einzugehen. Bei all diesen Vergünstigungen haben aber die kleinen Wohnungssuchenden nicht die Vorteile der kapitalkräftigen Interessenten. Deshalb finden Sie in der Drucksache Nr. 703, 2 b) eine Entschließung, nach der der Sparer, der nur wenig verdient, der aber doch später eine eigene Wohnung oder ein eigenes Häuschen haben möchte, steuerlich in höherem Maße begünstigt werden soll, als es nach der Einkommensteuernovelle möglich ist. Er soll bis zu 25 0/o seiner Einzahlungen für diese Zwecke von seiner Einkommensteuer absetzen können bzw. eine entsprechende Prämie erhalten. Hier kommt
der Wille zum Ausdruck, auch dem kleinen Mann zu helfen, damit er durch seine Selbsthilfe und durch sein zusätzliches Sparen eines Tages zu einer eigenen Wohnung oder zu einem eigenen Häuschen kommen kann.
In § 27 wird die Miete bestimmt, die für Wohnungen genommen werden darf, die mit Grundsteuervergünstigungen und mit Mitteln nach § 7 c der Einkommensteuernovelle finanziert sind. Es darf grundsätzlich nur die Kostenmiete erhoben werden. Diese Kostenmiete darf aber nicht höher sein als 1,50 DM im Monat je Quadratmeter Wohnfläche, wenn bei dem Wohnungsbau Mittel nach § 7 c der Einkommensteuernovelle in Anspruch genommen worden sind. Diese Einschränkung ist festgesetzt worden, weil Gelder nach § 7 c entweder als zinslose Darlehen oder als verlorene Zuschüsse gegeben wurden, so daß die Lasten aus dem Wohnungsbau nicht so groß sind wie bei den normal finanzierten Wohnungsbauten. Da aber jeder Fall wieder verschieden liegen kann, können die obersten Landesbehörden Ausnahmen zulassen. Schließlich werden die Länderregierungen ermächtigt, nähere Vorschriften über die Kostenmiete zu erlassen.
Im Abs. 2 wird bestimmt, daß freifinanzierte Wohnungen im Sinne von § 23 Abs. 2, also ohne Grundsteuerermäßigung und ohne Finanzierungsbeiträge nach § 7 c, den Vorschriften über die Mietpreisbildung nicht unterworfen sind. Es kann also eine freie Marktmiete genommen werden.
Die drei Paragraphen des Teiles IV enthalten die Schlußvorschriften. In § 28 wird bestimmt, daß dieses Gesetz auch für einzelne Wohnräume gilt. § 29 regelt nach Drucksache Nr. 773 die Behandlung der in den Ländern angelaufenen Bauvorhaben im Hinblick auf dieses neue Wohnungsbaugesetz des Bundes. Die in der Einleitung genannten Gesetzesparagraphen 3, 16 bis 20 enthalten die Vorschriften über die Förderung des sozialen Wohnungsbaues. Auf diese Mittel können diejenigen Bauherren keinen Anspruch erheben, die vor Inkrafttreten dieses Gesetzes bereits einen Antrag bei einer Bewilligungsstelle auf Gewährung eines öffentlichen Darlehens oder Zuschusses gestellt haben oder deren Wohnungsbau beim Inkrafttreten dieses Gesetzes im Gange war. Die Vorschriften dieses Gesetzes finden iedoch Anwendung erstens, wenn der Bau noch nicht begonnen ist, zweitens, wenn der Bau begonnen wurde, aber noch kein Bewilligungsbescheid erteilt ist, drittens, wenn der Bauherr binnen eines Monats nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes einen Bescheid nach diesem Gesetz beantragt. Der Schlußsatz bezieht sich auf die Verzinsung des Eigenkapitals, die in diesem Gesetz mit 4 % festgelegt ist, während diese Verzinsung in den Ländern vielfach niedriger ist. Mit dem Paragraphen wird das Ziel verfolgt, das neue Wohnungsbaugesetz in den Ländern möglichst bald wirksam werden zu lassen.
Meine Damen und Herren! Damit bin ich am Ende meines Berichts. Lassen Sie mich noch ein paar Worte sagen. Der Gesetzentwurf wurde im Ausschuß von den Mitgliedern aller Fraktionen mit größter Sachlichkeit behandelt und so gut wie einstimmig angenommen.
Wir haben uns auf einen Kompromiß geeinigt, der nicht die Wünsche aller Fraktionen erfüllt und auch nicht alle Wünsche der Menschen, die heute eine Wohnung suchen. Es wurde aber ernstlich versucht, doch ein brauchbares Instrument zu schaffen, brauchbare gesetzliche Bestimmungen herauszubringen, um dem Wohnungsbau einen kräftigen
Anstoß und eine starke Förderung zu geben. Bei der Beratung dieses Gesetzes gab es weder Besiegte noch Sieger.
Wir wollten alle nur helfen, daß möglichst viele Wohnungen zu tragbaren Mieten für die breiten Schichten des Volkes schnell gebaut werden. Dieser Gesetzentwurf erscheint uns als ein geeigneter Weg zu diesem Ziel. Der Wiederaufbauausschuß des Bundesrats hat grundsätzlich seine Zustimmung gegeben.
Im Namen des Wohnungsbauausschusses beantrage ich, diesen Gesetzentwurf möglichst ohne weitere Anträge einstimmig anzunehmen.
Ferner beantrage ich, die folgenden dem Auschuß überwiesenen Anträge als erledigt zu erklären. Einmal die Drucksache Nr. 352, Antrag der SPD-Fraktion: Entwurf eines Gesetzes über den Sozialen Wohnungsbau. Als Begründung ist dazu angegeben worden: Der Gesetzentwurf kann als erledigt angesehen werden, weil in den jetzigen Gesetzentwurf wesentliche Gedanken des Entwurfs der SPD übernommen worden sind. Erledigt sind zweitens Drucksache Nr. 285, Antrag der Abgeordneten Dr. Brönner und Genossen, betreffend Sicherstellung der Wohnungsbaufinanzierung und drittens der Antrag des Abgeordneten Wirths und Genossen betreffend Förderung des Wohnungsbaus, Drucksache Nr. 214.
Die FDP wird unter Umständen zu gegebener Zeit auf ihre Anträge zurückkommen.
Endlich liegt ein Abänderungsantrag Drucksache Nr. 773 vor. Der Inhalt dieses Antrages ist das Ergebnis der Beratungen, die gestern zwischen dem Ausschuß für Wohnungsbau und dem Wiederaufbau-Ausschuß des Bundesrats stattgefunden haben. Im Namen des Ausschusse beantrage ich daher, die erwähnten Anträge zu genehmigen.