Herr Präsident! Meine Damen und Herren! Nach der dem Hohen Hause vorliegenden Drucksache Nr. 1802 habe ich über die Beratungen des Ausschusses für Wiederaufbau und Wohnungswesen über den von den Abgeordneten Wirths, Dr. Schäfer und Fraktion der FDP eingebrachten Entwurf eines Gesetzes über das Eigentum an Wohnungen und gewerblichen Räumen, Drucksache Nr. 252 vom 30. November 1949, zu berichten. Schon unter dem 8. November 1949 haben die Abgeordneten Neuburger, Albers, Graf von Spreti, Bausch und Genossen einen Antrag betreffend Vorlage eines Gesetzentwurfs über das Miteigentum an Wohneinheiten eingereicht. Er trägt die Nr. 168. Nach der Annahme des vorliegenden Gesetzentwurfs soll dieser Antrag für erledigt erklärt werden.
Der Initiativgesetzentwurf der FDP, Drucksache Nr. 252, kam am 14. Dezember 1949 in der 23. Sitzung zur ersten Beratung. Der Herr Kollege Dr. Schneider hat den Entwurf erläutert. Eine weitere Aussprache hat damals nicht stattgefunden. In der 30. Sitzung am 25. Januar 1950 hat der Präsident Dr. Köhler in der Form einer Mitteilung erklärt, daß gemäß einer Vereinbarung im Ältestenrat der Entwurf eines Gesetzes über das Eigentum an Wohnungen und gewerblichen Räumen, Drucksache Nr. 252, in bezug auf die erste Beratung als erledigt und gleichzeitig als an die Ausschüsse für Rechtswesen und Verfassungsrecht, für Wiederaufbau und Wohnungswesen sowie für Bau- und Bodenrecht überwiesen gilt.
Zuerst mußte sich damals der Ausschuß für Wiederaufbau und Wohnungswesen mit der Beratung des Gesetzentwurfs zum ersten Wohnungsbaugesetz beschäftigen. In der Sitzung vom 4. Mai 1950 fand die erste Beratung des Gesetzentwurfs statt. An der Sitzung vom 27. September 1950 nahm
zum ersten Mal Herr Dr. Weitnauer vom Bundesjustizministerium teil. Er hat sich als ein scharfsinniger Jurist und hervorragender Kenner des Stoffes erwiesen. Nach einer eingehenden Grundsatzdebatte und nach reichlichen Beratungen des materiellen Inhalts hat Herr Dr. Weitnauer den Stoff in eine klare juristische Form gebracht und dem Ausschuß vorgelegt. Denselben Entwurf hat das Justizministerium dem Kabinett zugehen lassen, das ihn kürzlich verabschiedete und dem Bundesrat zuleitete. Trotzdem glaubt der Ausschuß, daß auf den Eingang des Gesetzentwurfs vom Bundesrat nicht gewartet werden muß, weil der uns vorliegende Gesetzentwurf im Bundesjustizministerium mit Vertretern der Länder durchgesprochen wurde. Es darf daher angenommen werden, daß im Bundesrat keine Bedenken von Bedeutung gegen dieses Gesetz erhoben werden.
Die langwierigen Beratungen des Entwurfs wurden zusammen mit dem Ausschuß für Bau- und Bodenrecht durchgeführt. Ein besonderes Verdienst um den Gesetzentwurf hat der Herr Kollege Wirths. Er war der Vorkämpfer dieses Gesetzes, hat wertvolles Material beigebracht und seine umfassenden Kenntnisse und Erfahrungen mit stärkstem persönlichen Einsatz zur Verfügung gestellt. Als der Entwurf in dritter Lesung von den beiden Ausschüssen zu Ende beraten war, hat der Vorsitzende des Ausschusses für Wiederaufbau und Wohnungswesen, Herr Kollege Lücke, sich mit dem Vorsitzenden des Ausschusses für Rechtswesen und Verfassungsrecht, Herrn Kollegen Laforet, wegen der Beratung des Entwurfs durch den Rechtsausschuß in Verbindung gesetzt. Bald darauf erhielt Herr Kollege Lücke einen Brief des Herrn Kollegen Laforet des Inhalts, daß von seiten des Rechtsausschusses keine Erinnerungen gegen den Gesetzentwurf erhoben werden.
So liegt nun der Gesetzenwurf vor Ihnen. Er hat ein erheblich anderes Gesicht als der Entwurf in der Drucksache Nr. 252, enthält aber den gleichen sachlichen Stoff. Die Ausschußberatungen wurden wie beim ersten Wohnungsbaugesetz mit äußerster Sachlichkeit und Einmütigkeit geführt. Es gab keine Kampfabstimmungen, es gab keine einseitigen politischen Interessen. Wir waren uns in dem Willen einig, ein möglichst brauchbares Gesetz für das neue Wohnungseigentum zu schaffen. Wir haben uns auch mit den zahlreichen Bedenken und Schwierigkeiten auseinandergesetzt. Eine in jeder Beziehung vollkommene Lösung ist kaum möglich. Aber wir glauben, die im Rahmen unseres Rechtssystems verhältnismäßig beste Lösung gefunden zu haben. Die Länder und die Städte warten auf das Gesetz, das ein dringendes wohnwirtschaftliches Bedürfnis befriedigt. Der Herr Kollege Laforet hat zu dem Gesetzentwurf kurz und treffend gesagt: „Neue Zeiten fordern neue Maßnahmen." Der Ausschuß legt Ihnen in dem Gesetzentwurf den Weg zu dem neuen Wohnungseigentum vor.
Gestatten Sie mir zunächst eine allgemeine Einführung in das Gesetz, weil es mir zum Verständnis notwendig erscheint. Wir haben zur Zeit nur die zwei alten und klassischen Rechtsformen in bezug auf die Wohnungen, einmal die Wohnung im eigenen Haus und dann die Mietwohnung. Die Wohnung im eigenen Haus mit einer oder zwei Wohnungen ist und bleibt die idealste Form des Wohnens. Aber dieses eigene Haus setzt reichlich Eigenkapitalvoraus, das nicht jeder aufbringen kann. Daher ist die Mietwohnung nur ein Ausweg. Er bleibt immer unbefriedigend. Der Mensch hat eine natürliche starke Sehnsucht nach einer dauernden Sicherung seiner Wohnung, nach einem Herrsein in der Wohnung und nach einer Verbindung seiner Wohnung mit einem Stück Grund und Boden. Diese natürliche Sehnsucht kann nur erfüllt werden durch ein gesichertes Eigentum an einem Haus oder wenigstens an einer Wohnung. Das Hauseigentum ist nach unserer derzeitigen Rechtslage die einzige Form des Eigentums an einer Wohnung. Wer nicht genug Eigenkapital zum Bauen hatte, mußte eine Mietwohnung beziehen. Da nun das Bauen immer teurer wird und weil deshalb der einzelne immer mehr Eigenkapital benötigt, das er aber nicht hat, deshalb sind immer mehr Menschen auf die Mietwohnung angewiesen. Es entstehen die großen Mietskasernen, in denen die Menschen immer fremd bleiben. Wir müssen der Masse der Menschen Eigentum geben und sie mit dem Grund und Boden verwurzeln; dann wird die Wohnung zu einem geliebten Heim; dann wird gespart, um die Schulden wegzubringen und den Kindern ein freies Vermögen zu sichern; dann ist man bereit dieses Eigentum auch zu verteidigen.
Zu diesen bekannten Erwägungen kommen aus der neuesten Zeit noch folgende Überlegungen. Es hat sich eingebürgert, daß verlorene oder zinslose oder verzinsliche Zuschüsse ohne Sicherheit an Bauherren gegeben werden, um in einem Neubau eine Wohnung zu erhalten. Wenn dieser Neubau nicht zu Ende geführt wird oder wenn der Bauherr nach dem Einzug des Mieters in Konkurs gerät, dann hat der Geldgeber das Nachsehen. Wenn er aber mit seiner Geldhingabe Eigentum an dem Gebäude und an einer Wohnung erhält, dann ist seine Einzahlung nicht mehr gefährdet. Wir wollen nun den Wohnungsuchenden mit Eigenkapital ein Rechtsinstitut in dem neuen Wohnungseigentum bieten, damit sie ihren Baukostenzuschuß nicht mehr verlieren können .
Bei den hohen Baupreisen kommen immer weniger Menschen zu einem eigenen Haus. Diese Entwicklung ist bedauerlich; denn das eigene Wohnhaus ist und bleibt das Wohnungsideal. Wir wollen durch dieses Gesetz auch niemand vom Plan abbringen, ein eigenes Haus zu bauen; wir wollen vielmehr, daß ein guter Teil der künftigen Mieter nicht ewig in Miete bleibt, sondern Eigentum an einer Wohnung erwirbt. Die Zahl der Mieter soll verringert werden. Das Gesetz soll für die heutigen und die künftigen Mieter einen Anreiz bieten, Wohnungseigentümer zu werden. Ein eigenes Haus kann sich nicht jeder bauen, weil es zu teuer ist und weil es gar nicht genug Bauplätze gibt; aber ein Wohnungseigentum oder ein Dauerwohnrecht kann jeder erwerben, der imstande und gewillt ist, eine Zeitlang regelmäßig zu sparen. Wenn dieses Gesetz in seinem tiefsten Sinn erfaßt und von weiten Volkskreisen durch Wohnsparen für ein Wohnungseigentum benutzt wird, dann kann es für unseren sozialen Fortschritt Wunder wirken.
Das Gesetz hat vor allem eine große Bedeutung für den Wiederaufbau der zerstörten Städte, insbesondere der Stadtkerne. Die Altstadt von Köln ist heute noch ein Trümmerhaufen. Zunächst muß das kommende Baulandbeschaffungsgesetz eine Handhabe für die Zusammenlegung der einzelnen Parzellen bieten. Dann können sich die Grundeigentümer zusammenschließen, jeder bringt seinen Grund und Boden und dazu noch etwas Bargeld ein, und dafür erhält er einen Laden, Büroräume oder in einem oberen Stockwerk ein Wohnungseigentum.
Er braucht also sein Eigentum an Boden nicht gegen Geld zu verkaufen, sondern behält ein Sacheigentum, ja er erwirbt durch seinen Beitrag in Geld noch ein zusätzliches wertbeständiges Eigentum.
Damit habe ich eine andere wichtige Seite des Wohnungseigentums angeschnitten, nämlich die wertbeständige Anlage der Ersparnisse. Heute wird bekanntlich nicht mehr gespart, weil man Sorge hat, daß man sich für das Geld, das man jetzt spart, nach einem Jahr nicht mehr soviel kaufen kann wie heute. Die Erhaltung der Kaufkraft des gesparten Geldes ist die wichtigste Voraussetzung für das Sparen. Das Vertrauen ist durch die beiden Währungszusammenbrüche und die Preissteigerungen der letzten Zeit erschüttert. Man läuft Gefahr, ausgelacht zu werden, wenn man das Sparen empfiehlt, so notwendig es ist. Die wenigsten Menschen können ihre Ersparnisse in Sachwerten anlegen; die Masse der Menschen ist auf das Geldsparen angewiesen. Diesen Sparern wollen wir eine wertbeständige Geldanlage im Wohnungseigentum bieten. Wir haben die Hoffnung, daß das Wohnungseigentum zum Sparen anlockt und daß die bisherigen Sparer noch mehr auf die Seite bringen, um das Ziel möglichst bald zu erreichen.
Nun einige Worte über die bisherigen Bestrebungen zum Wohnungseigentum! In der letzten Zeit wurden ernstliche Versuche gemacht, ein Wohnungseigentum oder ein Wohnungsnutzungsrecht auf der Grundlage des geltenden Rechts zu schaffen, und zwar erstens über das Miteigentum nach Bruchteilen auf Grund der §§ 1008 bis 1011 BGB, zweitens über eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB und drittens über Art. 131 des Einführungsgesetzes zum BGB, der die Ausgestaltung der Miteigentümergemeinschaft zum sogenannten unechten Stockwerkseigentum dem Landesrecht überläßt. Von dieser letzten Möglichkeit hat das Land Württemberg-Baden mit seinem Gesetz über das Miteigentum nach Wohneinheiten Gebrauch gemacht. Bayern hat eine ähnliche Regelung vorbereitet. Alle diese Versuche haben aber zu keiner einwandfreien und befriedigenden Lösung geführt. Außerdem besteht die Gefahr einer Rechtszersplitterung. Daher wird es von Fachleuten als eine Notwendigkeit erachtet, eine neue, vollkommenere und bundeseinheitliche gesetzliche Regelung zu schaffen. Dies ist in dem vorliegenden Gesetzentwurf geschehen, durch den ein Wohnungseigentum und ein Dauerwohnrecht gesetzlich eingeführt werden.
Das „Wohnungseigentum" bezieht sich sprachlich nur auf eine Wohnung. Der Ausschuß ist aber der Auffassung, daß neben dem Eigentum an Wohnungen auch Eigentum an gewerblichen Räumen möglich sein soll. Dabei ist an Läden, Gewerberäume, Praxisräume und anderes gedacht. Das Eigentum an solchen Räumen wird im Gesetzentwurf als „Teileigentum" bezeichnet. Ebenso ist neben dem „Dauerwohnrecht" an Wohnräumen ein „Dauernutzungsrecht" an gewerblichen Räumen im Gesetz vorgesehen.
Gegen das Teileigentum und das Dauernutzungsrecht an Räumen wurden im Ausschuß zunächst Bedenken geäußert, weil wir nur für den Wohnungsbau, nicht aber für gewerbliche Räume zu sorgen haben. Gegen diese Bedenken wurde angeführt, daß es für die Bewohner von Wohnblocks sehr wertvoll ist, wenn sie ihre Einkäufe in der Nähe tätigen und nahegelegene Handwerksbetriebe aufsuchen können, und daß daher auch an gemischt-genützte Gebäude gedacht werden muß. Deshalb wurde auch dieses „Teileigentum" und das „Dauernutzungsrecht" an gewerblichen Räumen in den Gesetzentwurf aufgenommen.
Es kommt nun darauf an, daß sich diese neuen Rechtsformen bewähren, daß sie den Interessenten vorteilhaft erscheinen, möglichst viel Anwendung finden, dem Wohnungsbau weitere Gelder zuführen, mehr Eigentum an Wohnungen schaffen und damit die Erwartungen erfüllen.
Nun darf ich das Wohnungseigentum etwas näher erläutern, da es doch eine nicht ganz einfache Angelegenheit ist. Das neue Wohnungseigentum unterscheidet sich zunächst von dem sogenannten Stockwerkseigentum. Diese Rechtsform war im älteren deutschen Recht weit verbreitet. Im geltenden deutschen Recht hat sie nur noch eine geringe Bedeutung. In Württemberg ist sie noch am häufigsten zu finden.
Das neue Wohnungseigentum schaltet die Schattenseiten des alten Stockwerkseigentums aus. Die Streitigkeiten beim Stockwerkseigentum beruhen auf der ungenügenden Abgrenzung der Räume und Wohnungen, ferner auf der unzulänglichen Regelung der Rechtsverhältnisse der Stockwerkseigentümer untereinander. Diese beiden Gefahren werden beim neuen Wohnungseigentum vermieden. Ferner wird das neue Rechtsinstitut, soweit eben möglich, in unser allgemeines Rechtssystem eingebaut.
Zum richtigen Verständnis des Gesetzes sei zunächst darauf hingewiesen, daß das Wohnungseigentum des Gesetzentwurfs aus einer Verbindung von Miteigentum und Sondereigentum besteht. In dem Gesetzentwurf wird vom Miteigentum ausgegangen, vor allem weil sich das Wohnungseigentum auf diese Weise zwanglos in unser bürgerliches Recht einfügen läßt. Das gemeinschaftliche Eigentum gehört allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich und enthält die Summe der Miteigentumsanteile; diese bilden eine Rechts- und Werteinheit mit dem jeweils zugehörigen Sondereigentum. Das gemeinschaftliche Eigentum wird beschränkt durch die bestehenden Sondereigentumsrechte. Das Miteigentum verbindet die Bewohner zu einer engen rechtlichen Gemeinschaft. Eine solche Gemeinschaft bedingt natürlich auch Gefahren, die aber gesetzlich und vertraglich möglichst ausgeschaltet werden müssen und können. Das Sondereigentum umfaßt das Eigentum an der Wohnung oder an anderen Räumen, ferner an bestimmten Bestandteilen des Gebäudes und an Einrichtungen, die nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
Die materielle Aufteilung eines Gebäudes im Hinblick auf das Eigentum sieht folgendermaßen aus. Wir haben materielle Teile im gemeinschaftlichen Eigentum und im Sondereigentum. Zum gemeinschaftlichen materiellen Eigentum gehören der Grund und Boden, das ganze tragende Mauerwerk, das Treppenhaus. überhaupt alles, was nicht im Sondereigentum steht. Eine sachliche genaue Aufteilung oder Festsetzung eines Anteils an dem gemeinschaftlichen Eigentum ist nicht möglich, weil der Anteil nicht ausgeschieden ist; er besteht in einem rechnerischen Bruchteil. Dagegen ist das Sondereigentum materiell bestimmt. Es besteht aus einer bestimmten Wohnung oder aus einem bestimmten Raum in einem Gebäude und aus gewissen zu diesen Räumen gehörenden Bestandteilen des Gebäudes. Gewisse Installationen in dem Haus können auch Sondereigentum sein, wenn sie nur zu diesen Räumen gehören. Um Zweifel darüber auszuschalten, was in einem Gebäude zum
Sondereigentum und was zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, werden zweckmäßigerweise vertragliche Vereinbarungen unter den Miteigentümern getroffen.
Nun komme ich zu der Gliederung des Gesetzes und zur kurzen Besprechung der einzelnen Paragraphen.
Das Gesetz besteht aus vier Teilen, aus einem Teil über Wohnungseigentum, einem Teil über Dauerwohnrecht, einem Teil über Verfahrensvorschriften und schließlich folgen ergänzende Bestimmungen.
§ 1 gibt zunächst Begriffsbestimmungen. Es kann ein „Wohnungseigentum" an einer Wohnung, ein „Teileigentum" an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen begründet werden. Das Wohnungseigentum enthält zwei rechtliche Bestandteile: das Sondereigentum an einer Wohnung und den Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes. Das Teileigentum hat denselben rechtlichen Inhalt wie das Wohnungseigentum, nur daß an die Stelle der Wohnung ein nicht zu Wohnzwecken dienender Raum tritt.
§ 2 behandelt die Begründung des Wohnungseigentums.
§ 3 regelt die vertragliche Einräumung von Sondereigentum. Er enthält die grundlegende Vorschrift über die Schaffung des Wohnungseigentums. Es wird vom Miteigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches ausgegangen. Die Miteigentümer können unter sich vereinbaren, daß das Miteigentum an einem Grundstück in der Weise beschränkt wird, daß jedem Miteigentümer ein Sondereigentum an bestimmten Räumen zugestanden wird. Wer Sondereigentum erwerben will, muß zugleich Miteigentümer werden. Das Wohnungseigentum ist also in seiner Verbindung von Miteigentum und Sondereigentum ein besonders gestaltetes Miteigentum. Dieses Wohnungseigentum weicht insofern von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches ab, als die Wohnungen und bestimmte Bestandteile des Gebäudes zum Gegenstand von Alleineigentum erklärt werden, obwohl sie nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen wesentliche Bestandteile des Gebäudes und des Grundstücks wären. Es ist aber nicht notwendig, daß das ganze Gebäude in Sondereigentumsanteile aufgeteilt ist. Es kann auch ein Teil des Gebäudes, z. B. ein Laden im Erdgeschoß ohne Sondereigentum im Miteigentum der Beteiligten stehen und kann von den Miteigentümern gemeinschaftlich genutzt, z. B. vermietet oder verpachtet werden. Das neue Rechtsinstitut gibt damit einen Spielraum für die Bedürfnisse des praktischen Lebens.
Eine Vereinbarung über die Einräumung von Sondereigentum kann vor oder nach der Erstellung eines Gebäudes getroffen werden. Die künftigen Wohnungseigentümer können sich also zusammenschließen und ihr Wohngebäude hinstellen, oder sie können ein Haus kaufen. Ebenso kann ein Hausbesitzer an einzelne Interessenten ein Wohnungseigentum verkaufen und selbst Wohnungseigentum an mehreren Wohnungen in demselben Gebäude besitzen.
Das Gesetz gilt also nicht nur für Neubauten, sondern auch für bestehende Wohnungsbauten.
Für das Wohnungseigentum gelten grundsätzlich die für Miteigentumsanteile an Grundstücken bestehenden Vorschriften. Das Wohnungseigentum kann also veräußert werden, es kann mit Hypotheken belastet werden, es kann vererbt werden. Für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten die Vorschriften über das Miteigentum und damit der Gemeinschaft, soweit dieses Gesetz nicht etwas Abweichendes bestimmt. Der Abs. 2 des § 3 verlangt in einer Sollvorschrift, daß die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Durch die Abgeschlossenheit sollen all die Streitigkeiten vermieden werden, die im Stockwerkseigentum wegen der unklaren rechtlichen Verhältnisse entstanden sind.
Die Einzelheiten über diese „Abgeschlossenheit" werden nach § 59 dieses Gesetzes durch Richtlinien festgelegt. Es wurde die Form einer Sollvorschrift gewählt, damit die Rechtswirksamkeit der Eintragung von Sondereigentum nach der Eintragung in das Grundbuch nicht in Zweifel gezogen werden kann.
§ 4 enthält Formvorschriften für die Einräumung und Aufhebung des Sondereigentums.
§ 5 bestimmt den Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums.
In Abs. 1 werden Gegenstand und Inhalt positiv dargelegt, in Abs. 2 negativ. Diese Bestimmungen von zwei Seiten her lassen erkennen, daß die Abgrenzung des Sondereigentums vorn gemeinschaftlichen Eigentum nicht ganz einfach ist. Zum Sondereigentum gehören nach Abs. 1: die Wohnung oder der Raum; dann die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird. Die äußere Gestaltung des Gebäudes darf also nicht verändert werden.
Absatz 2 bestimmt, was nicht Gegenstand des Sondereigentums sein kann, nämlich die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, z. B. das tragende Mauerwerk und das Dach, dann die Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Miteigentümer dienen, z. B. das Treppenhaus, die gemeinschaftliche Wasserleitung.
Über das Sondereigentum kann der Wohnungseigentümer frei verfügen, während ihm das Recht auf eine Veränderung oder Beseitigung von gemeinschaftlichem Eigentum nicht zusteht.
Abs. 3 gibt die Möglichkeit einer Vereinbarung, daß Gegenstände, die im Sondereigentum stehen könnten, zum gemeinschaftlichen Eigentum erklärt werden. Der Wohnungseigentümer darf dann an solchen Teilen keine Veränderungen vornehmen ohne Zustimmung der Miteigentümer.
Im übrigen können die Wohnungseigentümer Vereinbarungen über den Inhalt des Sondereigentums nach den Vorschriften des zweiten und dritten Abschnittes des Gesetzes treffen.
§ 6 behandelt die Unselbständigkeit des Sondereigentums. Er bringt die enge Verbindung zwischen Miteigentumsanteil und Sondereigentum klar zum Ausdruck. Nur beide zusammen bilden das Wohnungseigentum. Wenn das Sondereigentum in einem Wohngebäude aufgehoben wird, dann besteht kein Wohnungseigentum mehr im Sinne dieses Gesetzes, und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verwandelt sich in die gewöhnliche Miteigentümergemeinschaft des BGB.
§ 7 enthält die Grundbuchvorschriften. Grundsätzlich soll für jedes Wohnungseigentum ein besonderes Grundbuchblatt angelegt werden, in das bestimmte Eintragungen zu machen sind. Von
einem besonderen Grundbuchblatt kann abgesehen
werden, wenn keine Verwirrung zu befürchten ist.
§ 8 gestattet eine Teilung des Eigentums an Gebäude und Grundstück. Nach bisherigem Recht war eine solche Teilung nicht möglich. Jetzt kann der Eigentümer eines Grundstückes durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile teilen, und zwar derart, daß mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten Gebäude verbunden ist.
§ 9 regelt die Schließung der Wohnungsgrundbücher.
Nach diesen Darlegungen über die Begründung des Wohnungseigentums komme ich zum zweiten Abschnitt über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dieser Abschnitt behandelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Hier besteht weitgehend Vertragsfreiheit der Beteiligten, aber doch soviel Bindung, daß der Friede in einem solchen Gebäude gesichert ist.
§ 10 enthält allgemeine Grundsätze. Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander wird geregelt nach den Vorschriften dieses Gesetzes. Sie können auch von diesem Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
§ 11 sichert die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft. Das Wohnungseigentum hat nur dann einen dauernden und gesicherten Wert, wenn die Gemeinschaft nicht einseitig gesprengt werden kann.
§ 12 gibt die Möglichkeit, durch Vertrag eine Veräußerungsbeschränkung durchzuführen.
§ 13 umschreibt die Rechte des Wohnungseigentümers. Diese Rechte erstrecken sich nach drei Richtungen, einmal auf das Sondereigentum, dann auf den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und schließlich auf die sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. In bezug auf das Sondereigentum hat der Wohnungseigentümer die Rechtsstellung eines Einzeleigentümers. Er kann also die Wohnung bewohnen, er kann sie vermieten oder in sonstiger Weise nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen.
§ 14 legt die Pflichten des Wohnungseigentümers fest. Es handelt sich um die Pflichten des Wohnungseigentümers gegenüber dem eigenen und dem fremden Sondereigentum und gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum. Bei Verstößen des Wohnungseigentümers gegen seine Pflichten haben die Wohnungseigentümer die gewöhnlichen Ansprüche aus Besitz und Eigentumsstörungen. Darüber hinaus ist noch die Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums möglich.
§ 15 enthält die Gebrauchsregelung. Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch freie Vereinbarung regeln. Soweit Vereinbarungen nicht bestehen, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit über den ordnungsmäßigen Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums bindende Beschlüsse fassen.
§ 16 behandelt die Nutzungen, die Lasten und die Kosten. Jeder Wohnungseigentümer nimmt an den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis seines Anteils teil, wie es im Grundbuch eingetragen ist. Ebenso hat er an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums mit zu tragen und sich an den Kosten zu beteiligen. Abweichende Vereinbarungen sind möglich. Diese Nutzungen und Kosten sind, soweit nichts anderes vereinbart ist, nach dem Beteiligungsverhältnis am gemeinschaftlichen Eigentum zu verteilen. Dieses Beteiligungsverhältnis sollte sich streng genommen nach dem Verhältnis des Wertes des Sondereigentums richten. Die Feststellung dieses Wertverhältnisses wäre aber eine sehr schwierige Aufgabe. Das Gesetz überläßt es den Wohnungseigentümern, ihr Anteilverhältnis selbst zu bestimmen. Als Anhaltspunkt wird in der Regel der Anteil an der nutzbaren Grundfläche unter Berücksichtigung besonderer Wertfaktoren, wie das Stockwerk, die Lage der Wohnung zur Sonne und dergleichen, dienen können.
§ 17 bestimmt den Anteil bei Aufhebung der Gemeinschaft.
§ 18 behandelt die Entziehung des Wohnungseigentums. Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich unauflöslich ist, muß ein Rechtsbehelf geschaffen werden, um einen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft entfernen zu können, insbesondere dann, wenn er sich einer schweren Pflichtverletzung schuldig macht. Gerade das Fehlen einer solchen Vorschrift hat viel dazu beigetragen, das Stockwerkseigentum zu einer Quelle unerträglicher und fortdauernder Streitigkeiten zu machen. Deshalb soll auch diese Vorschrift durch den vorliegenden Zusatzantrag unabdingbar gemacht werden. Wenn daher ein Wohnungseigentümer seine Pflichten so schwer verletzt, daß anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann, so können sie die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. Dies ist im einzelnen durch die Absätze 2 und 3 geregelt. Von diesen Vorschriften abweichende Vereinbarungen sind zulässig.
§ 19 behandelt die Wirkung des Urteils auf Entziehung des Wohnungseigentums.
Der dritte Abschnitt behandelt die Verwaltung.
§ 20 gibt einen Überblick über die Gliederung der Verwaltung. Sie bezieht sich nicht auf das Sondereigentum, sondern nur auf das gemeinschaftliche Eigentum. Das Sondereigentum verwaltet jeder Eigentümer selbst. Das gemeinschaftliche Eigentum verwalten grundsätzlich die Wohnungseigentümer, wenn ein solcher aufgestellt ist. Besonders wichtig erschien uns der Abs. 2, wonach die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann. Von diesem Verwalter und seinen Rechten hängt nämlich die geordnete und friedliche Durchführung des Wohnungseigentums in hohem Maße ab. Das Stockwerkseigentum alter Art konnte auch deshalb nicht befriedigen, weil dieses wichtige Organ fehlte. Der Ausschuß hat diesen Punkt eingehend erörtert und diese Sicherung eingebaut, um mit dem Wohnungseigentum nach Möglichkeit den Frieden zu erhalten.
§ 21 behandelt die Verwaltung durch die Wohnungseigentümer. Grundsätzlich steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu, d. h. die Beschlüsse müssen einstimmig sein. Die wichtigsten Angelegenheiten des täglichen Lebens im Hause können jedoch durch Mehrheitsbeschluß geregelt werden.
§ 22 regelt die besonderen Aufwendungen und den Wiederaufbau.
§ 23 behandelt die Form der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer. Er sieht eine Wohnungseigentümerversammlung vor.
§ 24 regelt die Einberufung, den Vorsitz und die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung. Der Verwalter beruft die Versammlung schriftlich in allen vorgeschriebenen Fällen ein, aber mindestens einmal im Jahr. Die übrigen Bestimmungen lehnen sich an das Vereinsrecht an.
§ 25 behandelt die Mehrheitsbeschlüsse der Versammlung. Jeder Wohnungseigentümer hat nur eine Stimme, ganz gleich, wie groß sein Miteigentumsanteil ist. Die Mehrheitsbeschlüsse sind für alle Wohnungseigentümer verbindlich.
§ 26 befaßt sich mit der Bestellung des Verwalters. Der Verwalter ist nächst der Versammlung der Wohnungseigentümer das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümer beschließen durch Stimmenmehrheit über die Bestellung und die Abberufung des Verwalters. Wenn ein Verwalter fehlt, wird auf Antrag vom Richter ein solcher bestellt.
§ 27 regelt die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters. Der Ausschuß hat dem Verwalter ganz bewußt eine starke Rechtsstellung gegeben, weil der Verwalter nur dann seine Aufgaben erfüllen und die Ordnung im Hause erhalten kann.